登記簿謄本、登記事項証明書は読み方、見方は非常に難しい書類です。
登記簿謄本、登記事項証明書は大きく内容を分けると4つあり、表題部、甲区、乙区、共同担保目録とあります。
今回は所有者の情報が掲載されている甲区について詳しく解説をします。
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登記簿謄本の甲区は不動産の所有者について掲載されている部分
登記簿謄本の甲区はわかりやすく説明すると「不動産の所有者が掲載されている場所」になります。
登記簿謄本には不動産の広さなどが掲載されている表題部、住宅ローンなど対象不動産を担保に入れている場合に記載される乙区、担保対象が建物土地だと同時に複数の不動産を入れている場合に発生する共同担保目録があります。
甲区はだれが不動産を所有しているのかという情報であり、乙区とあわせて権利部という言い方もします。
甲区の情報をしっかりと読むことで過去携わってきた所有者の情報もわかり不動産の持ち主の歴史がみえてきます。
登記簿謄本の甲区の読み方
登記簿謄本の甲区の読み方は少し癖があるので注意が必要です。
慣れてしまえば難しくはないので、しっかりと確認しましょう。
登記簿謄本の甲区は主に4つで構成されています。
左から、「順位番号」「登記の目的」「受付年月日・受付番号」「権利者その他の事項」です。
順位番号
登記の順番です。
上から順に1から始まる連番で数が小さいほうが古い登記です。
順位番号がついていない甲区の項目はその上の番号がついている登記の情報に紐づいた情報だといえます。
登記の目的
その登記が発生した目的が記載されています。
甲区でよく見かける登記の目的としては、「所有権保存」「所有権移転」「差押」「仮登記」などです。
所有権保存は、建物の場合に表示される登記の目的で最初の建物の所有者を登記する場合に表示されます。
所有権移転は所有者が変更された場合に表示される登記です。
所有者が変わる理由は様々ありますが、例えば、相続や不動産の売買です。
差押は税金や乙区に表示されている住宅ローンなどの抵当権の支払いができず滞納した場合に表示されます。
差押が発生した場合、そのままにしておくと強制的に競売にかけられ対象の不動産は売却されていまいます。
差押は「処分の制限」とも呼ばれ、「勝手に不動産を処分することを制限する」という意味でもあります。
仮登記は本登記をするために仮に登記をすることです。
必要な書類がすべてそろっていない状態だが、ほかの会社や人に横取りされたくないという場合、仮登記を入れておくと上で解説した順位番号を確保できるため書類などをそろえて本登記した際にその順位番号で登記されます。
受付年月日・受付番号
法務局へ受付を行った日付と、その番号です。
注意ポイントとしては、法務局へ受付を行った日付と実際に登記された日付は異なるという点です。
例えば、誰かが亡くなり相続が発生した場合、相続発生日は「権利者その他の事項」に表示されますが、法務局に申請を行った日は「受付年月日・受付番号」に表示されます。
権利者その他の事項
具体的な詳細が掲載されます。
例えば所有権移転登記の場合、原因と新しい所有者の名前、住所が表記されます。
「原因」というのは「所有者移転が起こった理由」と解釈して問題ないです。
日付とその理由が記載されます。
多いパターンとしては、相続と売買です。
所有者には新しい所有者が明記され住所も掲載されます。
また、所有者が複数人いる場合は共有者と表記され名前、住所のほかに持ち分が表記されます。
持ち分とは、新しい所有者の権利の割合です。
2人で50%ずつ権利を保有する場合、「持分2分の1」と表記されます。
持ち分は分数表記となります。
登記簿謄本に甲区がない場合
登記簿謄本に甲区がない場合がたまにあります。
これは所有権保存登記がされていない場合です。
書面上は「所有者がいない不動産」ということになります。
実際には、表題登記という「そこに建物があるよ」という登記をしたものの、とりあえず建物があるだけで「私が所有者です」という登記をしていないだけのパターンがほとんどです。
その場合、表題部に所有者が表記されている場合もあります。
登記は不動産の権利を保護するための制度のため、トラブルがなければそれはそれで成り立ってしまうのです。