地上権・借地権消滅後の所有権回復へ！移転登記手続きを徹底解説
長年にわたり土地を貸し付けていた地上権や借地権が、ようやく消滅した。
土地所有者であるあなたにとって、これは土地の利用に関する制約がなくなり、完全な所有権を取り戻す大きな節目です。
しかし、「権利が消滅した」という事実だけでは、登記簿上の記録は自動的には変わりません。
土地の権利関係を明確にし、将来的な売却や活用をスムーズに行うためには、法務局で地上権・借地権消滅による所有権移転登記（正確には抹消登記とそれに伴う所有権の完全な回復を示す状態への変更）の手続きを行う必要があります。
この手続きは、消滅の原因によって必要な書類や流れが異なり、見慣れない書類の準備や専門的な知識が求められる場面も少なくありません。
この記事では、地上権や借地権が消滅した後に土地所有者が行うべき登記手続きについて、その原因から具体的な流れ、必要書類、費用、そして知っておくべき注意点まで、初心者の方にも分かりやすく丁寧に解説していきます。
あなたの土地の権利を完全に回復するための第一歩を、この記事と一緒に踏み出しましょう。
地上権・借地権が消滅するのはどんなとき？所有権回復の第一歩
地上権や借地権は、土地所有者以外の第三者がその土地を使用する権利です。
この権利が消滅するタイミングはいくつかあり、その原因によって、その後の登記手続きで必要となる書類や対応が変わってきます。
所有権を完全に回復するための登記手続きを始める前に、まずはあなたのケースがどの消滅原因に当てはまるのかを正確に把握することが重要です。
主な消滅原因としては、設定された期間が満了した場合、契約当事者間で合意して解除した場合、あるいは地代の不払いなどの債務不履行によって契約が解除された場合などが挙げられます。
契約期間満了と更新拒絶による消滅
地上権や借地権には、設定時にあらかじめ存続期間が定められているのが一般的です。
この定めた期間が満了すると、原則として権利は消滅します。
しかし、特に借地権においては、借地借家法の規定により、建物が存在する場合には期間満了後も契約が更新されたものとみなされるケースが多くあります。
これを法定更新といいます。
法定更新を防ぎ、借地権を期間満了によって確実に消滅させるためには、土地所有者側から更新を拒絶する意思表示を行う必要があります。
単に期間が過ぎただけでは権利が消滅しない場合があるという点は、借地権における期間満了の大きな特徴であり、注意すべき点です。
更新拒絶には、正当事由が求められることが多く、この正当事由の有無が裁判で争われることもあります。
そのため、期間満了による消滅を主張する場合は、期間満了前に適切な手続きと、場合によっては専門家への相談が必要となるでしょう。
地上権の場合は借地借家法の適用がないため、原則として期間満了とともに消滅しますが、設定契約の内容によっては異なる取り決めがされている可能性もあります。
合意解除や債務不履行による解除
地上権や借地権は、設定期間の途中であっても、当事者である土地所有者と権利者（地上権者・借地権者）の双方が合意すれば解除することができます。
これを合意解除といいます。
合意解除の場合は、解除に関する合意書を作成し、その内容を登記原因証明情報として使用することが一般的です。
合意解除は、当事者間の話し合いで柔軟に権利関係を解消できるメリットがありますが、合意内容を明確に書面に残すことが非常に重要です。
一方、契約で定められた義務（例えば地代の支払い義務）を権利者が履行しない場合、土地所有者は契約を解除することができます。
これを債務不履行による解除といいます。
地代の滞納が続く場合などが典型的な例です。
債務不履行による解除を行うためには、通常、相当の期間を定めて履行を催告し、それでも履行されない場合に解除の意思表示を行います。
解除の意思表示は、後々の証明のために内容証明郵便で行うことが一般的です。
解除が有効になれば権利は消滅しますが、相手方が解除の有効性を争う場合には、裁判を経て消滅が確定することもあります。
この場合、裁判の判決が登記原因証明情報となります。
混同や消滅時効による消滅
地上権や借地権が消滅する、少し特殊なケースとして「混同」と「消滅時効」があります。
混同とは、地上権者や借地権者が、後からその土地の所有権を取得した場合に起こります。
例えば、借地人が地主から借地権付きの土地を買い取ったようなケースです。
この場合、借地人は「借地権者」であると同時に「土地所有者」となります。
同じ人物が自分自身の土地に対して借地権を持つという状態は考えられないため、借地権は混同によって消滅します（民法第179条）。
この混同による消滅は、法律上当然に発生しますが、登記簿上抹消するためには手続きが必要です。
一方、消滅時効は、地上権や借地権を行使しない状態が一定期間続いた場合に、権利が消滅するというものです。
地上権の消滅時効は20年とされています（民法第163条）。
借地権については、物権としての借地権（地上権）は20年、債権としての借地権（賃借権）は5年（商行為に基づく場合は短い期間）で時効にかかる可能性がありますが、通常は地代の支払いなど権利行使の事実があるため、時効による消滅は稀です。
ただし、長期間地代の授受がなく、権利行使も一切行われていないような特殊なケースでは、消滅時効が問題となる可能性もゼロではありません。
時効による消滅を主張するには、権利者が時効の利益を放棄しない限り、時効援用の意思表示が必要となります。
消滅したら何をする？所有権移転登記（抹消登記）の具体的な手続き
地上権や借地権が消滅したことが確定したら、次にやるべきことは、登記簿からその権利の登記を抹消する手続きです。
これにより、登記簿上もあなたの土地に地上権や借地権が存在しないことが明確になり、第三者に対しても完全に所有権を主張できるようになります。
この手続きは、一般的に所有権移転登記と呼ばれる手続きとは少し性質が異なり、正確には地上権・借地権の「抹消登記」となります。
抹消登記は、原則として権利者（元地上権者・借地権者）と義務者（土地所有者）が共同で申請する必要があります。
手続きの流れは、必要書類の準備、登記原因証明情報の作成または取得、そして法務局への登記申請というステップで進みます。
これらのステップを一つずつ丁寧に進めていくことが、スムーズな登記完了への鍵となります。
登記申請に必要な書類を準備する
地上権・借地権の抹消登記を申請する際には、いくつかの書類を揃える必要があります。
まず基本となるのは、登記申請書です。
これは法務局のホームページからダウンロードできるひな形を利用するか、司法書士に作成を依頼します。
申請書には、不動産の表示（土地の所在、地番、地目、地積など）、申請人（土地所有者と元権利者）、登記の目的（地上権抹消または借地権抹消）、登記原因とその日付などを記載します。
次に、登記原因証明情報が必要です。
これは権利が消滅した原因を証明する書類であり、前述した消滅原因に応じて内容は異なります。
期間満了であれば期間満了を証する情報、合意解除であれば合意契約書、債務不履行による解除であれば解除通知とその到達を証する情報などがこれにあたります。
裁判による場合は判決謄本です。
さらに、登記識別情報（いわゆる権利証）または登記済証が必要となりますが、これは抹消される側の権利者（元地上権者・借地権者）のものです。
権利者が登記識別情報を失念している場合は、本人確認情報などで代替することになります。
その他、申請人の印鑑証明書（発行から3ヶ月以内のもの）や、代理人に依頼する場合は委任状なども必要になります。
登記原因証明情報を作成・取得する
登記原因証明情報は、地上権や借地権が消滅した事実と原因を法務局に証明するための最も重要な書類です。
この書類の内容が不適切だと、登記申請が却下されてしまう可能性もあります。
例えば、契約期間満了を原因とする場合、単に「期間満了」と記載するだけでなく、元の契約内容や期間満了日を特定できる情報を含める必要があります。
合意解除の場合は、解除の合意が成立した日付や、解除に至った経緯、そして当事者双方が解除に合意した旨を明確に記載した合意書が登記原因証明情報となります。
この合意書は、単なるメモ書きではなく、正式な契約書として作成することが望ましいでしょう。
債務不履行による解除の場合は、催告の事実、解除の意思表示とその到達日などを記載した書面を作成します。
これは、解除通知の内容や、配達証明付きの内容証明郵便の控えなどを基に作成することが多いです。
裁判による場合は、確定した判決書そのものが登記原因証明情報となります。
これらの書類は、権利が消滅した事実を客観的に証明できる内容でなければならず、消滅原因ごとに適切な形式と内容で作成または取得する必要があるため、専門家である司法書士に相談・作成を依頼するのが確実です。
登記申請書を作成し法務局へ申請する
必要書類、特に登記原因証明情報が準備できたら、いよいよ登記申請書を作成します。
登記申請書には、不動産の表示、申請人の氏名・住所、登記の目的、登記原因とその日付、添付書類の目録などを正確に記載します。
申請書は、法務局の窓口に備え付けられている様式を利用するか、法務局のホームページからダウンロードした様式にパソコンで入力して作成するのが一般的です。
記載例も法務局のホームページに掲載されていますが、専門用語が多く、初めての方には分かりにくいかもしれません。
申請書が完成したら、必要書類一式を添えて、不動産の所在地を管轄する法務局に提出します。
提出方法は、法務局の窓口に直接持参する方法、郵送する方法、そしてオンラインで申請する方法があります。
オンライン申請は、原則として専門家である司法書士が行うのが一般的です。
個人で申請する場合は、窓口持参または郵送が現実的でしょう。
申請後、法務局の登記官による審査が行われます。
書類に不備がなければ登記が完了し、後日、登記完了証が交付されます。
登記が完了するまでには、申請件数にもよりますが、通常1週間から2週間程度の期間がかかります。
地上権・借地権消滅登記にかかる費用と税金
地上権や借地権の抹消登記を行う際には、いくつかの費用が発生します。
主なものとしては、国に納める登録免許税と、もし専門家である司法書士に手続きを依頼した場合の司法書士報酬です。
これらの費用は、手続きを行う上で事前に把握しておきたい重要な情報です。
費用を抑えるために自分で手続きを行うことも可能ですが、その場合は専門家に依頼するのとは異なるコスト（時間や労力、そして失敗のリスク）が発生することを考慮に入れる必要があります。
ここでは、それぞれの費用について詳しく見ていきましょう。
登録免許税はいくら？計算方法
地上権や借地権の抹消登記にかかる登録免許税は、原則として不動産1個につき1,000円です。
土地の上に設定された地上権または借地権を抹消する場合、土地1筆につき1,000円ということになります。
例えば、1筆の土地に設定された借地権を抹消するのであれば、登録免許税は1,000円です。
複数の筆の土地にまたがって一つの借地権が設定されている場合は、その筆数×1,000円となります。
マンションのような区分所有建物の場合、敷地権が設定されていることが多く、この場合の登録免許税の計算は少し複雑になる場合があります。
敷地権の対象となっている土地の筆数と、抹消する権利の種類によって計算方法が異なりますが、基本的には土地1筆あたりで計算されることが多いです。
登録免許税は、登記申請書に必要事項を記載し、収入印紙を貼付して納付します。
収入印紙は郵便局や法務局の売店で購入できます。
この登録免許税は、司法書士に依頼した場合でも、自分で手続きした場合でも必ずかかる費用です。
司法書士に依頼する場合の費用相場
地上権や借地権の抹消登記手続きは、必要書類の準備や登記原因証明情報の作成など、専門的な知識が必要となる場面が多いため、多くの方は司法書士に依頼します。
司法書士に依頼する場合の費用は、司法書士事務所によって異なりますが、一般的な相場としては、登記申請1件あたり2万円から5万円程度が多いようです。
ただし、これはあくまで目安であり、事案の複雑さ（例えば、元権利者との連絡が取りにくい、書類の収集が困難、建物買取請求権の問題があるなど）や、依頼する業務の範囲（書類作成のみか、法務局への申請代行まで含むか）によって変動します。
また、遠方の不動産に関する手続きの場合、交通費などの実費が加算されることもあります。
司法書士に依頼するメリットは、専門家が正確かつ迅速に手続きを進めてくれるため、書類不備による補正や却下の心配が少なく、時間と労力を大幅に節約できる点です。
特に、元権利者との共同申請が難しいケースや、建物買取請求権など複雑な問題が絡むケースでは、専門家のサポートが不可欠となるでしょう。
複数の司法書士事務所から見積もりを取り、サービス内容と費用を比較検討することをおすすめします。
自分で手続きする場合の費用とリスク
費用を抑えたいという理由から、地上権・借地権の抹消登記手続きを自分自身で行うことも理論上は可能です。
この場合にかかる費用は、登録免許税（不動産1個につき1,000円）と、必要書類の取得にかかる実費（印鑑証明書の発行手数料など）のみとなります。
司法書士報酬がかからないため、費用は大幅に削減できます。
しかし、自分で手続きを行う場合には、費用面でのメリットと引き換えに、いくつかのリスクやデメリットを負うことになります。
最大のデメリットは、手続きに関する専門知識が必要であり、書類の作成や準備に膨大な時間と労力がかかる点です。
特に、登記原因証明情報の作成は、法律的な観点から正確に行う必要があり、不慣れな方が行うと不備が生じやすい箇所です。
また、法務局の窓口で相談することは可能ですが、登記官は書類の書き方や手続きの流れを教えてくれるだけで、書類の作成自体を手伝ってくれるわけではありません。
書類に不備があった場合、補正のために何度も法務局に足を運ぶ必要が生じたり、最悪の場合、申請が却下されてしまうリスクもあります。
手続きに手間取っている間に、権利関係がさらに複雑化する可能性もゼロではありません。
費用は抑えられますが、時間、労力、そして失敗のリスクを十分に理解した上で判断することが重要です。
手続きを進める上での注意点とトラブル回避策
地上権・借地権の消滅に伴う登記手続きは、単に書類を揃えて申請すれば良いというものではありません。
特に、元権利者との関係性や、借地上に建物が存在するかどうかなど、個別の事情によって手続きの進め方や注意すべき点が異なります。
予期せぬトラブルを回避し、スムーズに所有権を回復するためには、いくつかの重要なポイントを押さえておく必要があります。
ここでは、手続きを進める上で特に注意すべき点や、トラブルを未然に防ぐための対策について解説します。
元地上権者・借地権者との協力は不可欠？
地上権や借地権の抹消登記は、原則として、権利を失う側である元地上権者・借地権者と、権利を回復する側である土地所有者の共同申請が原則です。
これは、登記の真正を担保するため、利害関係を有する双方の意思確認を必要とするためです。
したがって、手続きを進める上では、元権利者の協力が必要不可欠となります。
具体的には、登記申請書に共同で署名捺印したり、印鑑証明書や登記識別情報（権利証）を提供してもらったりする必要があります。
しかし、関係性が悪化している場合や、元権利者が遠方に住んでいる、あるいは既に亡くなっているなど、協力が得られないケースも考えられます。
このような場合、共同申請ができないため、手続きは非常に困難になります。
元権利者が行方不明の場合や、協力を拒否する場合など、共同申請ができない状況では、裁判を起こして判決を得ることで、単独で登記申請を行うことが可能になる場合があります。
例えば、借地権の消滅確認訴訟を起こし、勝訴判決を得て、その判決書を登記原因証明情報として単独で抹消登記を申請するといった方法です。
ただし、裁判には時間も費用もかかります。
まずは、可能な限り元権利者と話し合い、協力を得られるように努めることが、最も円満かつ迅速な解決策と言えるでしょう。
建物買取請求権が行使された場合の対応
借地権が期間満了や解約申入れによって消滅する際に、借地上に借地権者名義の建物が存在する場合、借地権者は土地所有者に対して、その建物を時価で買い取るよう請求することができます（借地借家法第13条、第14条）。
これを建物買取請求権といいます。
この権利は借地権者に認められた非常に強い権利であり、適法に行使された場合、土地所有者は原則としてこれを拒否することはできません。
建物買取請求権が行使されると、建物の所有権は法律上当然に土地所有者に移転します。
この場合、地上権・借地権の抹消登記だけでなく、建物の所有権が元借地権者から土地所有者へ移転した旨の登記（建物所有権移転登記）も必要になります。
建物の時価の評価や、買取金額について当事者間で合意できない場合は、裁判所の鑑定や判断を仰ぐことになります。
建物買取請求権が行使されるかどうかは、借地契約の内容や、建物が借地契約終了時に存在するかどうかなど、様々な要因によって異なります。
この権利が行使される可能性がある場合は、地上権・借地権の抹消登記と並行して、建物の所有権移転登記や買取金額に関する交渉・手続きも必要となるため、手続き全体が複雑化します。
事前に借地契約の内容を確認し、建物買取請求権に関する規定があるか、また建物が存在するかどうかを確認しておくことが重要です。
登記を怠るとどうなる？
地上権や借地権が消滅したにも関わらず、その抹消登記手続きを怠ったとしても、直ちに罰則があるわけではありません。
しかし、登記簿上の記録と実際の権利状態が一致しない状態を放置することには、いくつかの大きなリスクが伴います。
最も大きなリスクは、第三者に対して、地上権や借地権が既に消滅していることを主張できなくなる可能性がある点です。
例えば、あなたが土地を売却しようとした際に、登記簿上まだ地上権や借地権が残っている状態だと、買主は土地に負担が付いていると判断し、購入を躊躇したり、大幅な値下げを要求したりする可能性があります。
また、もし元地上権者や借地権者が、登記簿上の権利を利用して第三者に対して何らかの権利を主張した場合、登記がなければあなたがそれを覆すことが難しくなることも考えられます。
さらに、将来相続が発生した場合、相続人が土地の正確な権利状態を把握しにくくなり、遺産分割協議やその後の手続きが煩雑になる原因ともなります。
登記は権利関係を公示し、第三者に対する対抗要件を備えるためのものです。
地上権・借地権が消滅した際には、速やかに抹消登記を行うことで、これらのリスクを回避し、土地の所有権を巡る潜在的なトラブルを防ぐことができます。
手続きが完了したら、必ず登記簿謄本（登記事項証明書）を取得し、抹消登記が正しく反映されていることを確認しましょう。
まとめ
地上権や借地権の消滅は、土地所有者にとって土地の完全な利用権を取り戻す重要な機会です。
しかし、その権利の回復を登記簿上も明確にするためには、適切な抹消登記手続きが不可欠です。
この記事では、権利が消滅する様々な原因から、具体的な登記手続きの流れ、必要書類、費用、そして建物買取請求権のような注意すべき点までを詳しく解説しました。
手続きは消滅原因によって異なり、特に登記原因証明情報の準備や、元権利者との共同申請が必要となる点が複雑さを増す要因となります。
また、建物買取請求権の行使は、手続き全体に大きな影響を与える可能性があります。
これらの手続きは専門的な知識を要するため、ご自身で行うことも可能ですが、書類の不備によるリスクや時間・労力を考慮すると、多くの場合、専門家である司法書士に依頼するのが最も確実で安心な方法と言えるでしょう。
司法書士は、複雑な書類作成や法務局とのやり取りを代行し、スムーズな登記完了をサポートしてくれます。
費用はかかりますが、それに見合うだけのメリットがあるはずです。
地上権や借地権が消滅した際には、この記事を参考に、ご自身の状況に合わせて適切な手続き方法を選択し、速やかに登記を完了させることをお勧めします。
所有権の登記を最新の状態に保つことは、あなたの財産である土地の価値を守り、将来的な活用や処分を円滑に行うための基礎となります。
早めの対応を心がけましょう。