建物の用途を変更したら、登記はどうすればいいんだろう？そう考えたことがある方は、きっと少なくないはずです。
自宅の一部を店舗に改装したり、事務所として使っていた建物を倉庫にしたり。
建物の使い方を変えることは、ビジネスの転換やライフスタイルの変化に伴って起こり得ます。
しかし、建物の用途が変わった場合、実は法務局に「建物の種類変更登記」を申請する必要があることをご存知でしょうか。
この手続きを怠ると、後々様々なトラブルに発展する可能性もあります。
この記事では、建物の種類変更登記が必要になるケースから、その具体的な申請方法、費用、そして自分で手続きを進めるべきか専門家に依頼すべきかといった判断のポイントまで、分かりやすく解説していきます。
建物の用途変更を検討している方、あるいは既に用途は変わっているけれど登記はそのままになっているという方は、ぜひ最後までお読みください。
建物の種類変更登記とは？用途変更が必要な理由と基本
建物の種類変更登記は、不動産登記簿に記録されている建物の「種類」を変更するための手続きです。
不動産登記簿は、その不動産がどのような状況にあるのかを第三者にも分かるように公示する役割を持っています。
ここでの「種類」とは、建物の主な用途を指し、「居宅」「店舗」「事務所」「倉庫」「工場」といった区分で表示されます。
例えば、もともと「居宅」として登記されていた建物を改装して店舗として使用する場合、登記簿上の種類も「居宅」から「店舗」に変更する必要があります。
これは、建物の現在の利用状況と登記簿の記録を正確に一致させるために非常に重要な手続きなのです。
不動産登記法では、建物の種類に変更があった場合、所有者はその変更があった日から1ヶ月以内に登記を申請する義務があると定められています。
この義務は、不動産取引の安全性を確保し、登記情報を信頼できるものにするために設けられています。
もしこの登記を怠ると、過料の対象となる可能性もあります。
建物の用途が変わるというのは、外観や内部の構造だけでなく、その建物が社会的にどのような役割を担っているかという点でも大きな変化です。
この変化を登記簿に反映させることで、その建物に関する情報を正確に保ち、将来的な売買や相続、あるいは金融機関からの融資を受ける際などに、無用な混乱やトラブルを避けることができるのです。
そもそも「種類変更登記」とは何か？
種類変更登記は、不動産登記法に基づき、建物の登記簿に記録されている「種類」を変更する登記です。
登記簿は、建物の所在、地番、家屋番号、種類、構造、床面積といった物理的な状況（表示に関する登記）や、所有者、抵当権などの権利に関する情報（権利に関する登記）を記録しています。
種類変更登記は、このうちの「表示に関する登記」の一つに分類されます。
表示に関する登記は、建物の現況を正確に公示することを目的としており、建物の物理的な状況に変更があった場合に申請が義務付けられています。
種類変更登記の他に、増築や一部取壊しによる「床面積変更登記」、建物を新築した際の「建物表題登記」などがあります。
種類変更登記が必要となるのは、建物の用途が実質的に変わった場合です。
例えば、一戸建ての住宅（居宅）を、宿泊施設（旅館）として営業する場合、登記上の種類を「居宅」から「旅館」に変更する必要があります。
また、オフィスビル（事務所）の一部を貸し倉庫（倉庫）として利用する場合なども、その部分について種類変更登記が必要になることがあります。
この登記手続きを行うことで、登記簿に記載された建物の情報が、実際の建物の利用状況と一致し、不動産取引の安全性が保たれるのです。
建物の種類変更登記は、建物の物理的な変化だけでなく、その使い方、つまり用途の変化に伴って必要となる登記です。
用途変更で登記が必要になるのはどんな時？具体的なケースと義務
建物の用途変更に伴い種類変更登記が必要になるのは、登記簿に記載されている「種類」と実際の用途が異なる状態になった場合です。
具体的なケースとしては、以下のような例が挙げられます。
まず、最も一般的なのは、居住用建物（居宅）を事業用として使用する場合です。
例えば、自宅の一部をカフェや美容室、あるいは小規模な事務所として利用する場合です。
この場合、用途の大部分が事業用に変わる、あるいは登記上の「居宅」という種類では実態を表せなくなったと判断される場合に種類変更登記が必要になります。
次に、事業用建物から別の種類の事業用建物へ変更するケースです。
事務所ビルを学習塾やカルチャースクールとして使用したり、倉庫として使っていた建物を工場にしたりする場合なども該当します。
また、特殊なケースとして、複数の用途に利用される建物（併用住宅など）において、主たる用途が変更になった場合も種類変更登記が必要になることがあります。
例えば、店舗併用住宅で、以前は店舗部分が広く主たる用途が「店舗」だったが、店舗を縮小して居住部分を広げ、主たる用途が「居宅」に変わったような場合です。
不動産登記法第51条では、建物の種類に変更があった時は、所有者は変更があった日から1ヶ月以内に種類変更の登記を申請しなければならないと規定しています。
この1ヶ月という期間は法律上の義務であり、正当な理由なく登記を怠った場合には、10万円以下の過料に処される可能性があります。
用途変更の事実が発生した際には、速やかに手続きを検討することが重要です。
申請手続きの具体的な流れと必要書類
建物の用途変更に伴う種類変更登記の申請手続きは、いくつかのステップを経て行われます。
まず、現在の建物の登記情報を確認し、どのような変更が必要なのかを明確にします。
次に、申請に必要な書類を準備します。
これらの書類は、建物の種類が変更されたことを証明するためのものであり、正確性が求められます。
書類が全て揃ったら、建物の所在地を管轄する法務局に申請を行います。
申請方法には、自分で申請する方法と、専門家である土地家屋調査士や司法書士に依頼する方法があります。
どちらの方法を選択するかによって、手続きの流れや準備するものが少し異なります。
自分で申請する場合は、全ての書類の作成や法務局とのやり取りを自分自身で行う必要がありますが、費用を抑えることができます。
一方、専門家に依頼する場合は、費用はかかりますが、書類作成の専門知識や手続きの代行によって、正確かつスムーズに手続きを進めることが期待できます。
どのような方法を選ぶにしても、申請手続きを理解し、必要な準備をしっかりと行うことが、無事に登記を完了させるための鍵となります。
特に、必要書類の中には専門的な知識が必要なものもあるため、不安な場合は早めに専門家への相談を検討することをおすすめします。
申請に必要な書類と作成方法
建物の種類変更登記を申請する際に必要となる主な書類は以下の通りです。
まず、最も重要な書類は「登記申請書」です。
この書類には、申請人の情報、建物の所在地、家屋番号、変更する建物の種類、変更の原因とその日付などを正確に記載します。
法務局のウェブサイトからテンプレートをダウンロードできる場合もありますが、記載例を参考にしながら慎重に作成する必要があります。
次に必要となるのが、種類変更の原因を証明する書類です。
これは「登記原因証明情報」と呼ばれ、具体的には、建物の用途変更を行った事実を証明できる書類などが該当します。
例えば、改修工事を行った場合は工事請負契約書や工事完了引渡証明書、用途変更に関する行政からの許認可証（建築基準法上の用途変更確認申請など）などが考えられますが、個別のケースによって適切な書類は異なります。
用途変更の時期を特定できる書類も重要です。
さらに、建物の「建物図面」と「各階平面図」が必要になります。
これらの図面は、建物の形状や各階の間取り、床面積などを正確に示すもので、縮尺や記載事項が細かく定められています。
特に、用途変更に伴って間取りや構造に変化があった場合は、変更後の現況を正確に反映した図面を作成し直す必要があります。
この図面作成は専門的な知識と技術を要するため、自分で作成するのが難しい場合は、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。
これらの書類を正確に準備し、不備なく揃えることが、申請をスムーズに進める上で最も重要なポイントです。
書類に不備があると、法務局から補正の指示を受け、手続きが遅れてしまう可能性があります。
自分で申請する場合と専門家に依頼する場合の流れ
建物の種類変更登記の申請は、所有者自身が行うことも、専門家である土地家屋調査士や司法書士に依頼することも可能です。
自分で申請する場合、まず法務局のウェブサイトや窓口で申請書の様式や記載例を入手し、必要書類を確認します。
次に、登記原因証明情報となる書類を準備し、最も専門的な作業となる建物図面と各階平面図を作成します。
これらの書類が全て揃ったら、管轄の法務局に直接持参するか、郵送で提出します。
申請後、法務局の登記官による審査が行われ、書類に不備がなければ登記が完了します。
自分で申請する最大のメリットは、専門家報酬がかからないため費用を大幅に抑えられる点です。
しかし、デメリットとして、書類作成、特に図面作成には専門知識が必要であり、法務局とのやり取りや補正への対応など、時間と労力がかかる点が挙げられます。
一方、専門家に依頼する場合、通常は土地家屋調査士に依頼します。
土地家屋調査士は、建物図面や各階平面図の作成、登記申請書の作成、法務局への申請代理など、表示に関する登記手続き全般を代行してくれます。
依頼する際は、まず土地家屋調査士に相談し、見積もりを取ります。
依頼することを決めれば、委任状を作成し、必要な情報や書類（登記済証や登記識別情報など）を提供します。
その後の書類作成や申請手続きは全て専門家が行ってくれるため、所有者の手間はほとんどかかりません。
専門家に依頼するメリットは、手続きの正確性、迅速性、そして何よりも安心感を得られる点です。
デメリットは、当然ながら専門家報酬が発生することです。
どちらの方法を選択するかは、手続きにかけることができる時間や労力、専門知識の有無、そして費用とのバランスを考慮して判断することになります。
申請先の法務局と完了までの期間、注意点
建物の種類変更登記の申請は、その建物の所在地を管轄する法務局に対して行います。
全国には多数の法務局があり、それぞれ管轄区域が定められていますので、事前に法務局のウェブサイトなどで確認しておく必要があります。
申請書類は、法務局の窓口に直接提出するほか、郵送での提出も可能です。
オンライン申請システムを利用することもできますが、事前の準備や手続きが必要となります。
申請が受け付けられると、法務局の登記官が提出された書類を審査します。
書類に不備がなければ、登記手続きが進められますが、もし記載間違いや添付書類の不足などの不備があった場合は、法務局から「補正」の指示があります。
補正の指示があった場合は、指定された期間内に不備を解消する必要があります。
補正ができない場合や、期間内に対応しない場合は、申請が却下されてしまうこともあります。
登記が完了するまでの期間は、申請件数や法務局の混雑状況によって異なりますが、一般的には申請から1週間から2週間程度を見ておくと良いでしょう。
ただし、補正に時間がかかったり、特別な事情があったりする場合は、さらに日数がかかることもあります。
申請が完了すると、登記簿に建物の種類が変更されたことが記録され、申請人には登記完了証が交付されます。
登記完了後、必要であれば、新しい登記事項証明書（登記簿謄本）を取得して、登記内容が正しく反映されているか確認することをおすすめします。
注意点としては、用途変更の事実が発生してから1ヶ月以内に申請義務があることです。
この期間を超過しないよう、計画的に手続きを進めることが大切です。
費用はどのくらいかかる？登録免許税と専門家報酬
建物の種類変更登記にかかる費用は、大きく分けて「登録免許税」と「専門家報酬」の二つがあります。
登録免許税は、登記手続きを行う際に国に納める税金であり、自分で申請する場合でも専門家に依頼する場合でも必ず発生する費用です。
一方、専門家報酬は、土地家屋調査士や司法書士に手続きの代行を依頼した場合に発生する費用です。
自分で申請すればこの専門家報酬はかかりませんが、その代わりに自分で全ての作業を行う時間と労力が必要になります。
専門家に依頼する場合は、登録免許税に加えて専門家報酬が必要となるため、自分で申請する場合よりも費用は高くなります。
しかし、専門家は登記に関する知識や経験が豊富であり、正確かつスムーズに手続きを進めてくれるという大きなメリットがあります。
費用を検討する際には、単に金額だけでなく、手続きにかかる時間や労力、そして正確性の重要性といった点も考慮に入れて、総合的に判断することが大切です。
建物の状況や用途変更の内容によって手続きの複雑さは異なりますので、専門家に見積もりを依頼する際は、建物の詳細や変更内容を正確に伝えることが、適切な費用を知る上で重要になります。
自分で申請する場合の費用内訳
自分で建物の種類変更登記を申請する場合にかかる費用は、主に登録免許税と必要書類の取得費用です。
登録免許税は、不動産登記法によって定められており、建物の種類変更登記の場合は、原則として建物1個につき1,000円です。
これは、登記簿上の種類を変更するだけで、建物の個数や床面積に変更がない場合の税額です。
例えば、一戸建ての用途を変更する場合、建物は1個と数えられるため、登録免許税は1,000円となります。
もし複数の建物について同時に種類変更登記を行う場合は、個数に応じて税額が増加します。
必要書類の取得費用としては、例えば、登記簿謄本（登記事項証明書）を事前に確認する場合や、登記完了後に新しい登記事項証明書を取得する場合にかかる手数料（1通あたり数百円程度）があります。
また、用途変更の原因を証明する書類（例えば、改修工事の契約書や行政の許認可証など）のコピー代なども発生する可能性があります。
自分で申請する場合の最も大きな「費用」は、金銭的なものではなく、手続きにかかる自身の時間と労力です。
書類の作成方法を調べたり、法務局に何度も足を運んだり、図面作成に苦労したりと、多くの時間と専門知識が求められます。
金銭的な支出は登録免許税の1,000円程度と比較的安価に済みますが、それ以外の見えないコスト（時間と労力）が大きいのが自分で申請する際の特徴です。
特に、建物図面や各階平面図の作成は専門的な知識が必要であり、正確な図面を作成できない場合は申請が受け付けられない可能性もあるため、注意が必要です。
土地家屋調査士や司法書士に依頼する場合の費用相場
建物の種類変更登記を専門家に依頼する場合、費用は登録免許税に加えて専門家への報酬が発生します。
種類変更登記を含む表示に関する登記は、主に土地家屋調査士の専門分野です。
司法書士は主に権利に関する登記を扱いますが、表示に関する登記と同時に権利に関する登記（例えば、所有者の住所変更登記など）も行う場合は、司法書士に依頼することもあります。
種類変更登記のみを依頼する場合、一般的には土地家屋調査士に依頼することになります。
土地家屋調査士に依頼した場合の報酬額は、建物の所在地、建物の構造や複雑さ、用途変更の内容、必要な図面作成の有無や複雑さなど、様々な要因によって変動します。
また、依頼する土地家屋調査士事務所によっても報酬規程が異なります。
一般的な費用相場としては、建物の種類変更登記単独で依頼する場合、数万円から十数万円程度となることが多いようです。
例えば、簡単な用途変更で図面の変更が少ない場合であれば比較的安価に済む可能性もありますが、複雑な構造の建物や大規模な改修に伴う変更の場合は、図面作成の手間が増えるため報酬も高くなる傾向があります。
この報酬には、建物図面・各階平面図の作成費用、登記申請書の作成費用、法務局への申請代理費用などが含まれます。
専門家報酬は決して安くはありませんが、正確な書類作成と迅速な手続き代行によって、時間と労力を大幅に削減できるというメリットがあります。
複数の土地家屋調査士から見積もりを取ることで、費用を比較検討し、納得のいく専門家を選ぶことが重要です。
費用を抑えるためのポイントや注意点
建物の種類変更登記にかかる費用を抑えるためには、いくつかのポイントがあります。
まず、最も直接的に費用を抑えられる方法は、自分で申請することです。
登録免許税の1,000円以外にかかる金銭的な費用は、書類の取得費用などごくわずかです。
ただし、前述の通り、自分で申請する場合は時間と労力がかかり、専門的な知識も必要となるため、誰もができる選択肢ではありません。
特に建物図面や各階平面図の作成に自信がない場合は、無理に自分でやろうとせず、専門家への依頼を検討する方が結果的にスムーズで確実です。
専門家に依頼する場合に費用を抑えるポイントとしては、複数の土地家屋調査士から見積もりを取ることが挙げられます。
事務所によって報酬規程が異なるため、いくつかの事務所に相談して比較検討することで、適正な価格で依頼できる可能性が高まります。
見積もりを依頼する際は、建物の詳細な情報（所在地、構造、登記簿上の種類、変更後の用途、改修工事の内容など）を正確に伝えることが重要です。
情報が不明確だと、見積もり額が高めになったり、後から追加費用が発生したりする可能性があります。
また、用途変更だけでなく、増築や一部取壊しなども同時に行っている場合は、それらの登記もまとめて依頼することで、単独で依頼するよりも総額が抑えられる場合があります。
費用だけでなく、専門家とのコミュニケーションの取りやすさや実績なども考慮に入れて、信頼できる専門家を選ぶことが、結果的にスムーズな手続きにつながり、無駄な出費を防ぐことにも繋がります。
無料相談を受け付けている専門家もいるので、まずは気軽に相談してみるのも良いでしょう。
まとめ：用途変更登記は正確な手続きでトラブルを防ぐ
建物の用途変更に伴う種類変更登記は、不動産登記法で定められた所有者の義務です。
建物の種類が変更された日から1ヶ月以内に申請する必要があり、正当な理由なくこれを怠ると過料の対象となる可能性があります。
この登記は、建物の登記簿に記載されている情報と実際の建物の利用状況を一致させ、不動産に関する情報を正確に公示するために非常に重要です。
正確な登記情報は、将来的に建物を売却したり、担保に入れて融資を受けたりする際に、買主や金融機関が安心して取引を行うための基盤となります。
もし登記簿上の種類と実際の用途が異なっていると、取引の際に指摘を受け、トラブルになったり、手続きが滞ったりする可能性があります。
種類変更登記の申請手続きは、登記申請書、登記原因証明情報、そして建物図面や各階平面図といった専門的な書類の準備が必要です。
これらの書類を正確に作成し、建物の所在地を管轄する法務局に申請します。
自分で申請することも可能ですが、特に図面作成には専門的な知識と技術が求められるため、多くの場合、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。
費用は、自分で申請すれば登録免許税の1,000円程度で済みますが、専門家に依頼する場合は数万円から十数万円程度の報酬が加算されます。
どちらの方法を選択するかは、手続きにかける時間や労力、専門知識の有無、そして費用とのバランスを考慮して判断することが大切です。
建物の用途変更登記は、単なる形式的な手続きではなく、建物の正確な情報を保ち、将来のトラブルを防ぐための重要なステップです。
用途変更を行った、あるいは行う予定がある場合は、速やかに登記手続きについて確認し、必要であれば専門家への相談も視野に入れて、正確な手続きを進めることを強くお勧めします。