地積とは何か？土地の面積を正しく登記する方法を徹底解説
土地の面積、つまり「地積」は、法務局に備え付けられている登記簿に記載されている非常に重要な情報です。
しかし、「地積って具体的に何を指すの？」「登記簿の面積が実際の土地と違うって聞いたけどどういうこと？」と疑問に思っている方もいらっしゃるかもしれません。
地積は、不動産の価値を判断したり、固定資産税の計算根拠になったり、土地の売買や相続を行う上で必ず確認が必要になる項目です。
もし登記されている地積が間違っていた場合、後々大きなトラブルに発展する可能性もゼロではありません。
この記事では、地積とは何かという基本的な知識から、登記されている地積が間違っていた場合の確認方法、そして土地の面積を正しく登記するための具体的な手続きまで、初心者の方にも分かりやすく解説します。
最後までお読みいただければ、あなたの土地に関する地積の疑問がすっきり解消されるはずです。
地積とは？登記簿に記載される土地の面積の基本を解説
土地の面積に関する情報は、不動産を所有したり、売買したりする上で避けて通れない重要な要素です。
その中でも、「地積」という言葉は、特に法的な手続きや不動産取引において頻繁に登場します。
このセクションでは、地積の基本的な定義から、登記簿におけるその役割、そして公募面積と実測面積の違いといった、地積を理解する上で欠かせない基礎知識を詳しく解説していきます。
これらの基本をしっかりと押さえることで、ご自身の土地に関する情報をより正確に把握し、適切な判断ができるようになります。
地積の定義と登記簿上の役割
土地の「地積（ちせき）」とは、不動産登記法に基づいて、法務局に備え付けられている土地登記簿の表題部に記載される、その土地の面積のことを指します。
この地積は、原則として平方メートル（㎡）単位で表示され、小数点以下2桁まで記録されています。
登記簿には、その土地の所在、地番、地目（土地の用途）、そしてこの地積などが記載されており、これらの情報は土地を特定し、その物理的な状況を公的に示すためのものです。
地積は、単に土地の広さを示す数値というだけでなく、不動産取引における土地の価格を決定する際の重要な根拠となったり、毎年納める固定資産税や都市計画税といった税金の計算基準として用いられたりします。
また、建築基準法に基づいて建物を建てる際に計算される容積率や建ぺい率も、敷地面積（多くの場合、登記簿上の地積が基準となります）を基に算出されるため、地積の正確性は建築可能な建物の規模にも直接影響します。
このように、地積は土地に関わる様々な権利や義務、利用方法に深く関わる、非常に重要な公的な情報なのです。
公募面積と実測面積、知っておきたい二つの違い
地積について話す際に、しばしば混同されがちなのが「公募面積（こうぼめんせき）」と「実測面積（じっそくめんせき）」の違いです。
公募面積とは、先ほど説明した通り、土地登記簿に記載されている地積のことです。
これは、過去の測量や分筆などの手続きに基づいて登記された面積であり、必ずしも現在の正確な土地の面積を示しているとは限りません。
特に古い時代、例えば明治時代の地租改正に伴う測量に基づいて登記された土地の場合、当時の測量技術や図面作成技術は現代とは大きく異なり、現在の精密な測量方法で測った面積と誤差が生じているケースが多く見られます。
一方、実測面積とは、現代の測量技術を用いて、実際に現地で土地の境界を確定させ、精密な測量によって得られた正確な土地の面積のことです。
土地家屋調査士のような専門家が、最新の測量機器を使用して行う測量によって算出されます。
不動産取引においては、特に境界が不明確であったり、登記簿の地積が古いと思われる土地の場合、買主・売主双方にとって後々のトラブルを防ぐために、正確な実測面積を明確にすることが非常に重要視されます。
公募面積と実測面積が異なることは決して珍しいことではなく、その違いを理解しておくことが、土地に関する様々な手続きを進める上で、そして安心して不動産取引を行う上で非常に役立ちます。
なぜ地積の確認が重要なのか？不動産取引や税金への影響
地積の正確性を確認することは、土地に関わる多くの場面で非常に重要です。
最も直接的な影響があるのは、やはり不動産取引です。
土地の価格は一般的に面積（地積）に応じて計算されるため、登記簿の地積が実測と大きく異なっている場合、売買価格の算定に影響が出ます。
例えば、登記簿上の地積が100㎡と記載されている土地を㎡単価10万円で購入したとします。
しかし、実際に測量してみたら実測面積が90㎡しかなかった場合、買主は本来よりも10㎡分多く代金を支払ってしまったことになります。
逆に、実測面積が110㎡だった場合、売主は10㎡分損をしたことになります。
このようなトラブルを避けるため、特に重要な不動産取引では、実測面積に基づいて代金を精算する「実測売買」が採用されることが一般的です。
また、固定資産税や都市計画税は、原則として登記簿上の地積を基に計算されます。
もし登記簿の地積が実測よりも大きいままになっていると、本来納めるべき税額よりも高い税金を払い続けている可能性があります。
逆に小さいままだと、適正な税金を納めていないことになり、後々追徴課税などの問題が発生することも考えられます。
さらに、建築基準法に基づく建ぺい率や容積率も、敷地面積を基に計算されるため、地積の正確性は建築可能な建物の規模にも影響します。
これらの理由から、ご自身の土地の地積が登記簿と実測でどの程度異なっているのかを知っておくこと、そして必要に応じて登記を修正することは、土地を適切に管理し、将来的なリスクやトラブルを防ぐ上で非常に重要なのです。
登記されている地積が間違っている？その原因と確認方法
土地の登記簿を確認した際に、「あれ？思っていた面積と違うな」と感じたり、あるいは「登記簿の地積が古いらしい」といった情報を耳にしたりすることがあります。
登記簿上の地積が、現在の土地の状況や正確な測量結果と異なっていることは珍しいことではありません。
しかし、その原因は何なのか、そしてどのようにすれば現在の正確な地積を確認できるのでしょうか。
このセクションでは、登記簿の地積が実測と異なる主な理由を探り、地積測量図の役割や取得方法、そしてご自身で登記簿の地積を確認する手順について詳しく解説します。
登記簿の地積が実測と異なる主な理由
なぜ、登記簿に記載されている地積が、現在の正確な測量で得られる実測面積と異なってしまうのでしょうか。
その原因はいくつか考えられます。
最も一般的な理由の一つは、前述したように、登記簿の地積が非常に古い時代の測量に基づいている場合です。
特に明治時代の地租改正事業の際に作成された図面（公図）は、現在の測量技術とは比較にならない精度であり、また和紙に手書きで作成されたため、伸縮や劣化により歪みが生じていることがあります。
この古い公図を基に分筆や合筆が行われた土地では、登記簿上の地積と実測面積に大きな誤差が生じているケースが少なくありません。
例えば、かつては縄延べ（なわのべ）と呼ばれる、縄を使った簡易な測量が行われており、現代の光波測距儀やGPSを用いた精密な測量とは精度が段違いです。
また、登記簿上の地積は、分筆や合筆の際に、元の土地の登記簿上の地積を機械的に按分して算出されることもあります。
例えば、100㎡と登記されている土地を二つに分筆する際に、面積を半分ずつにすると決めても、実際の測量ではぴったり50㎡ずつに分けることが難しい場合があります。
しかし、登記簿上は便宜的に50㎡と50㎡に登記されてしまう、といったケースです。
このように、登記簿上の地積は、必ずしも常に正確な実測面積を反映しているわけではないのです。
さらに、過去に境界確認が曖昧なまま分筆登記がされたり、隣接地との境界争いが原因で正確な測量ができなかったり、あるいは登記手続きの際に誤った面積が記載されてしまったりといった人為的なミスが原因である可能性もゼロではありません。
これらの様々な要因が複合的に絡み合い、登記簿上の地積と実測面積との間に誤差が生じているのです。
地積測量図の役割と取得・確認方法
自分の土地の地積が登記簿と実測でどのくらい違うのかを確認したい場合、まず参考になるのが「地積測量図（ちせきそくりょうず）」です。
地積測量図は、土地の分筆、合筆、地積更正登記などの登記手続きを行う際に、土地家屋調査士が作成し、法務局に提出される書類です。
この図面には、土地の形状、各辺の長さ、境界標の位置、そして測量によって計算された正確な土地の面積（地積）などが詳細に記載されています。
作成された年代が比較的新しい地積測量図であれば、そこに記載されている面積は実測面積に近い可能性が高いと言えます。
特に、平成17年の不動産登記法改正以降に作成された地積測量図は、より精度の高い測量が義務付けられているため、信頼性が高いと考えられます。
地積測量図は、土地の登記簿謄本などと同様に、法務局で取得することができます。
法務局の窓口で申請するか、インターネットを利用したオンライン申請システムを利用することで取得可能です。
取得する際には、土地の所在、地番などの情報が必要になります。
手数料がかかりますが、比較的安価に取得できます。
ただし、全ての土地に地積測量図が備え付けられているわけではありません。
特に古い土地や、過去に分筆や合筆、地積更正などの登記がされていない土地には、地積測量図が存在しない場合が多いです。
地積測量図を取得し