登記簿謄本の読み方として一番上に表示されている部分を表題部といいます。
表題部には不動産の基礎情報が掲載されており重要な部分です。
今回は登記簿謄本の表題部分について詳しく解説したいと思います。
登記簿謄本全体の読み方については「登記簿謄本の読み方について 建物土地登記の違いや表題部甲区乙区について解説」に詳しい解説をしているので読んでみてください。
甲区、乙区、共同担保目録については以下を読んでみてください。
甲区は「登記簿謄本の甲区の読み方、見方を解説 甲区がないパターンも解説」
乙区は「登記簿謄本の乙区の読み方、見方を解説 乙区がないパターンも解説」
共同担保目録「共同担保目録とは 登記簿謄本からわかりやすく見方を解説」
登記簿謄本の表題部には土地、建物、区建て自体の情報が掲載されている
登記簿謄本の不動産の種類は大きくわけると「土地」「建物（一棟）」「区建て」に分けることができます。
この土地、建物、区建てにより大きく記載方法が異なるのが表題部です。
表題部にはその不動産の場所（地番・家屋番号）や広さ（地積・床面積）などが掲載されています。
それぞれの不動産の種類により最も異なる書き方がされているのが表題部です。
不動産の種類に応じた項目の解説は以下です。
共通している登記簿謄本の項目
登記簿謄本の表題部はルールとして土地、建物、区建ての建物の種類で大きくことなるのが特徴的です。
しかしながら、共通している項目も多く、共通している部分はわかりやすいです。
所在 ざっくりした場所
所在はその不動産がどこにあるのかをざっくり表した項目です。
「〇〇県〇〇市〇〇町〇丁目」までを表しています。
枝番の部分は建物や区建ての場合は「家屋番号」、土地の場合は「地番」と呼びます。
家屋番号や地番は住所と異なることが多く、家屋番号や地番を地図で探しても見つからないか全く違う場所をさしてしまいます。
しかしながら、所在に関しては住所と共通しているため、ざっくりとした場所を探すには表題部の所在は有効な情報です。
原因及びその日付 実際に起こった日付
表題部の「原因及びその日付」はわかりやすく説明すると「実際にそれが起こった理由とその日」ということです。
「それが起こった理由」というのがわかりにくいのですが、例えば建物であれば新しく建物を建てた新築や、土地であれば土地を（謄本上で分割した）分筆などがあります。
物理的に建てたり壊したりすることもあれば、書類上のみの権利が変更した場合などもあります。
登記の日付 法務局に申請した日
「登記の日付」は登記簿謄本の表題部の申請を法務局に行った日です。
実際に発生した日（原因及びその日付）と法務局に申請した日付（登記の日付）は異なることが多いので2段階構成になっています。
土地の登記簿謄本の項目
土地の登記簿謄本の表題部は3種類の中では最もわかりやすいです。
しかしながら、地目に関しては土地ならではの項目で建物の建てられる制限などに携わっており確認が必要な事項です。
地番 住所とは違う土地の登記簿謄本上の住所のような番号
地番は土地に割り振られた住所のようなものです。
住所のようなものと表現しているのは住所と地番は同じではないからです。
住所と地番は必ずしも一致するわけではなく、一致しないことのほうが多いです。
地番については、「地番について 住所との違いや登記簿謄本取得に必要な地番の調べ方について」でより詳しく解説しているのでそちらを読んでみてください。
地目 登記簿謄本上の土地の種類
「地目」は登記簿謄本上の土地の種類です。
地目は23種類あり地目によりできることが限られています。
- 田
- 畑
- 宅地
- 学校用地
- 鉄道用地
- 塩田
- 鉱泉地
- 池沼（ちしょう）
- 山林
- 牧場
- 原野
- 墓地
- 境内地
- 運河用地
- 水道用地
- 用悪水路
- ため池
- 堤
- 井溝（せいこう）
- 保安林
- 公衆用道路
- 公園
- 雑種地
地積 土地の面積
地積は土地の面積です。
坪ではなく平方メートルで表します。
宅地と鉱泉地は1平方メートルの100分の1未満は切り捨てです。
また、宅地と鉱泉地以外の土地で10平方メートル以上の場合、1平方メートル未満は切り捨てになります。
建物の登記簿謄本の項目
家屋番号 住所とは違う建物の登記簿謄本上の住所のような番号
家屋番号は建物に付与された住所のようなものです。
地番と同じく家屋番号も住所とは異なります。
住所とは一致しないことが多く、地番とも異なる場合があります。
特に謄本上一つの土地の上に複数の建物が建っている場合など、１－１、１－２など細かく割り振りされます。
種類 建物の種類
建物の種類です。
居宅、店舗など記載されています。
土地の地目と異なり建物の用途によって名目がつけられるため、新しい用途の建物が建設されると今後より増えていくと思います。
構造 建物の材料、屋根の種類、階数
建物の構造について記載がされています。
主に記載がされているのは以下の3種類です。
- 建物の構成材料
- 屋根の種類
- 階数
床面積 各階数ごとの面積
建物の各階ごとの面積を表しています。
区建ての登記簿謄本の項目
区建ての登記簿謄本の表題部はほかの表題部と比較すると難しいです。
理由としては、例えばマンションの場合、マンション全体の情報と対象となる部屋の情報の両方の情報を掲載しているためです。
また、駐車場やごみ置き場などの共有部分にも区建て登記で存在しており、登記簿謄本が存在します。
マンションの共有部分に関しては、一般的には、各部屋の所有車が細かい持ち分でそれぞれ保有していることが多く所有者の人数が膨大になっています。
そのほか区建て登記の登記簿謄本の注意点としては、部屋番号と家屋番号が一致している物件と一致していない物件が存在していることです。
例えば、マンションで201号室の謄本を取得しようとした場合、必ずしも家屋番号の末尾が201となっているわけではないです。
インターネットなどで謄本を取得する場合で家屋番号と部屋番号が連動していなそうな場合は、法務局に電話確認することで部屋番号と家屋番号の紐づけを教えてくれます。
もちろんゴミ捨て場や駐車場などの室内施設にも家屋番号は割り振られているので注意しましょう。
また、個別の登記簿謄本の表題部にも建物全体の情報と専有部分の建物の表示（マンションであれば部屋の一室）がされています。
専有部分の家屋番号 マンション全体の家屋番号（謄本の合計数）
専有部分の家屋番号はマンションであればマンション1棟の各部屋や共有部分など家屋番号が割り振られている箇所すべてが掲載されています。
所在 マンションの地番 複数ある場合もあり
マンションなどが建っている建物の地番です。
地番が複数ある場合、土地の登記簿謄本は複数になり伴い表題部の所在にも複数の地番が表示されます。
建物の番号 マンションの部屋ごと割り振られた番号
部屋番号のようなものです。
建物の家屋番号が1-1の場合、各部屋が「1-1-201」のようになります。
この場合、201が建物の番号になります。
ただし建物によっては建物の番号が201でも必ずしも実際の部屋番号が201とは限りません。
1-1-1が「201」だったりとややこしい場合もあります。
これを調べたい場合、法務局に電話すればどのように紐づいているか教えてくれます。
また、ゴミ捨て場などの共有部分にも建物の番号が割り振られています。
構造 マンションの建物の材料、屋根の種類、階数
建物の構造について記載がされています。
主に記載がされているのは以下の3種類です。
- 建物の構成材料
- 屋根の種類
- 階数
建物の登記簿謄本の表題部に記載されている情報と同じです。
床面積 マンションの部屋の面積
部屋の面積を表しています。
表題部のみ掲載されている登記簿謄本の意味は
登記簿謄本の中には表題部のみ掲載されており、その下の権利部（甲区）や権利部（乙区）の掲載されていない登記簿謄本があります。
シンプルでわかりやすいのですが、理由としては以下です。
表題登記を行い、最初の所有権の保存登記がされていない
建物や区建て登記で（実際には所有者はいますが）表題部の登記のみを行っており、最初の所有者を登記していない場合に表題部のみの登記がつくられます。
そのあとに所有権の保存登記がされるので一時的なものになります。
その場合、建物や区建ての登記簿謄本の表題部に所有者と記載がされており、そのままになっています。
マンションなどは最初は不動産ディベロッパーが建物を建てて、その後個人の方に販売していくので、表題部には不動産屋などの名前が表示され、売れたのちに所有者移転売買で個人の方が甲区に記載がされる流れです。
登記簿謄本の表題部について詳しく解説 表題部のみ表記パターンもありのまとめ
登記簿謄本を取得すると一番上の部分に掲載されているのが表題部です。
表題部は建物や土地があればほかの甲区、乙区とことなり必ず存在する項目です。
表題部は土地、建物、区建てごとで表記方法が異なり、特にマンションなどの区建ての場合表記が複雑です。
表部には土地や建物自体の基本的な情報が掲載されているため、その物件そのものを登記簿謄本上で確認するには最も重要な項目だといえます。
ぜひ各項目の意味を理解して登記簿謄本の表題部を読めるようになりましょう。
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